A RELAND oferece avaliação mercadológica rural para analisar propriedades com referências identificadas. Para entender como uma pesquisa pode ser organizada, acompanhe o exemplo abaixo, construído apenas para fins didáticos.
Todos os imóveis, preços e características deste exemplo são fictícios. Não se trata de um caso de cliente, de uma avaliação emitida pela RELAND ou de uma pesquisa sobre determinada região. O objetivo é mostrar quais perguntas precisam ser respondidas antes de chegar a uma conclusão.
Defina o imóvel e a pergunta
Imagine um sítio de 20 hectares cujo proprietário deseja discutir um preço de anúncio. Ele informa uma residência, um galpão simples e uso parcialmente produtivo.
Antes de pesquisar valores, seria necessário organizar localização, documentos, área e descrição das estruturas. Também precisaríamos distinguir informações confirmadas de declarações ainda não verificadas.
Se o proprietário pretendesse avaliar apenas a terra, a pergunta seria diferente da avaliação do sítio com todos os componentes. Essa definição orientaria a escolha das referências e o tratamento dos dados.
Organize uma amostra inicial
Para ilustrar a conta, considere três ofertas hipotéticas: o sítio A possui 18 hectares e preço pedido de R$ 1.350.000; o B possui 22 hectares e preço pedido de R$ 1.540.000; o C possui 25 hectares e preço pedido de R$ 1.875.000.
Dividindo preço pela área, os indicadores são R$ 75 mil, R$ 70 mil e R$ 75 mil por hectare. A faixa observada nessa amostra fictícia fica entre R$ 70 mil e R$ 75 mil por hectare.
Esse intervalo descreve somente os três anúncios inventados. Ele não é uma faixa de avaliação do imóvel de 20 hectares e não deve ser utilizado em uma negociação real.
Por que a multiplicação ainda não conclui a avaliação
Multiplicar a faixa observada por 20 hectares produziria de R$ 1,4 milhão a R$ 1,5 milhão. A conta está aritmeticamente correta, mas ainda faltam as justificativas necessárias para aplicá-la ao sítio analisado.
Precisaríamos verificar localização, área, uso, acesso, estruturas e condições de cada referência. Também seria necessário examinar a qualidade das informações e a adequação da amostra.
Se um anúncio incluísse equipamentos ou uma residência muito diferente, por exemplo, a comparação não poderia ignorar essa composição.
Faça perguntas antes de ajustar os valores
Pergunte por que cada imóvel foi escolhido, quais informações foram confirmadas e como as diferenças seriam tratadas. Não aplique um fator de localização ou desconto de oferta sem fundamento apenas para concluir a planilha.
A regulamentação do PTAM prevê identificação de metodologia, resultado e profissional responsável, entre outros elementos. Isso reforça que um documento de avaliação não se resume à média de preços encontrada em uma pesquisa. [1]
Uma tabela curta pode ser útil como ponto de partida. Seu tamanho não dispensa o exame da pertinência dos dados.
O que a conclusão deveria permitir entender
O leitor precisa identificar o imóvel, a finalidade, a data, as fontes e o caminho entre a pesquisa e o resultado. Deve também compreender as limitações e as atividades não realizadas.
No exemplo deste artigo, não emitimos valor conclusivo justamente porque os dados foram criados apenas para ensinar a organização da análise. Não houve vistoria, pesquisa real ou verificação documental.
Posso copiar os números para avaliar meu sítio? Não. Utilize a estrutura de perguntas, nunca os preços fictícios como referência de mercado.
Solicite uma avaliação real à RELAND
Converse com a RELAND para solicitar a avaliação mercadológica rural da sua propriedade. Envie localização, área, documentação e objetivo para confirmar o escopo de um trabalho baseado no imóvel concreto, não em números ilustrativos.
Solicitar avaliação mercadológica rural na RELAND
Fontes e referências
[1] COFECI, Resolução nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011.
